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關(guān)于發(fā)布《北京協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明(一)》的通知

2022年03月23日

關(guān)于發(fā)布《北京協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明(一)》的通知

(北估秘[2021]004號(hào))


各估價(jià)機(jī)構(gòu)、相關(guān)單位:

根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(京政發(fā)〔2021〕10號(hào))和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》(國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào))等政策文件,結(jié)合我市土地出讓實(shí)際情況,對(duì)協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明。

現(xiàn)將《北京協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明(一)》向全行業(yè)發(fā)布,請(qǐng)參考執(zhí)行。


北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地

估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)

二〇二一年十二月三十一


北京協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明(一)

根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(京政發(fā)〔2021〕10號(hào))和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》(國(guó)土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào))等政策文件,結(jié)合我市土地出讓實(shí)際情況,對(duì)協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明。


一、評(píng)估方法的選用

當(dāng)估價(jià)對(duì)象所在行政區(qū)或同一土地級(jí)別范圍內(nèi),類(lèi)似交易(協(xié)議或招拍掛出讓?zhuān)┌咐渥銜r(shí),應(yīng)選市場(chǎng)比較法。

估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后自持經(jīng)營(yíng)的,可首選剩余法。

【條文說(shuō)明】

1.2014版基準(zhǔn)地價(jià)的適用性有限,為保證土地評(píng)估結(jié)果符合市場(chǎng)的要求,對(duì)于協(xié)議出讓地價(jià)評(píng)估,一般要求增加市場(chǎng)比較法。但協(xié)議出讓案例土地價(jià)格與所處區(qū)位非常密切,尤其是所在行政區(qū)或土地級(jí)別。因此,在選擇比較案例時(shí),盡量不跨行政區(qū),若跨行政區(qū),應(yīng)該在同一土地級(jí)別范圍內(nèi)選擇案例。

2.對(duì)于估價(jià)對(duì)象的利用方式,不同評(píng)估機(jī)構(gòu)判定不一,造成剩余法估值差異大。委托評(píng)估時(shí),需明確估價(jià)對(duì)象的利用限制條件,是否允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)€是自持經(jīng)營(yíng)。對(duì)于要求自持經(jīng)營(yíng)的物業(yè),2014版基準(zhǔn)地價(jià)未反映利用限制對(duì)地價(jià)的影響且既有的協(xié)議出讓案例對(duì)是否能夠轉(zhuǎn)讓約定不明,因此選用剩余法較為適宜,其中不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)采用收益還原法確定。

3.案例充足一般是指不少于3個(gè)案例。

二、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用

在應(yīng)用市場(chǎng)比較法時(shí),需重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)用途比較案例的價(jià)格內(nèi)涵,比如:商業(yè)案例細(xì)分用途—商業(yè)、其他商服、餐飲酒店、商業(yè)(配套)等之間的價(jià)格區(qū)別;還需關(guān)注已審定商業(yè)案例價(jià)格是否采用了樓層修正等。對(duì)于已建成或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案已確定的項(xiàng)目,需考慮建筑物空間布局對(duì)地價(jià)的影響。

【條文說(shuō)明】

在應(yīng)用市場(chǎng)比較法時(shí),目前出現(xiàn)的問(wèn)題集中于不對(duì)商業(yè)用地的出讓地價(jià)內(nèi)涵進(jìn)行分析,簡(jiǎn)單拿來(lái)就用。既有的商業(yè)用地協(xié)議出讓地價(jià),在采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí),有的項(xiàng)目是采用容積率修正系數(shù)修正得出的,例如新建的保障性住房項(xiàng)目中的配套商業(yè)補(bǔ)地價(jià),有的項(xiàng)目是采用樓層修正系數(shù)修正得出的,例如已取得《房屋所有權(quán)證》的劃撥土地按現(xiàn)狀補(bǔ)辦出讓手續(xù)的項(xiàng)目。所以,在應(yīng)用市場(chǎng)比較法時(shí),對(duì)于商業(yè)用地,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明其價(jià)格內(nèi)涵,與估價(jià)對(duì)象內(nèi)涵不一致的,不能選作比較案例。

三、剩余法的應(yīng)用

估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后自持經(jīng)營(yíng)的,宜采用收益還原法確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià),房地產(chǎn)還原率參照以下標(biāo)準(zhǔn)取值:住宅房地產(chǎn)4.5%-5.5%;辦公房地產(chǎn)5.5%-6.5%;商業(yè)房地產(chǎn)6.0%-7.5%。

【條文說(shuō)明】

1.剩余法應(yīng)用時(shí),估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后自持經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)采用收益還原法確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。在采用收益還原法確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí),對(duì)估值影響最大的因子是房地產(chǎn)的還原率,為減小估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)還原率取值的隨意性,借鑒北京地價(jià)監(jiān)測(cè)和標(biāo)定地價(jià)評(píng)估中對(duì)還原率取值的規(guī)定并結(jié)合實(shí)際評(píng)估中的經(jīng)驗(yàn),分用途確定房地產(chǎn)還原率。

2.協(xié)會(huì)對(duì)北京市規(guī)自委土地評(píng)估入圍15家機(jī)構(gòu)內(nèi)專(zhuān)家,進(jìn)行了意見(jiàn)征求。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),給出了房地產(chǎn)還原率的建議區(qū)間。上述數(shù)值確定時(shí),也考慮的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的建議。

四、權(quán)重

估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后自持經(jīng)營(yíng)的,剩余法結(jié)果權(quán)重取值不宜低于50%。

【條文說(shuō)明】

與采用既有協(xié)議出讓案例得出的比較價(jià)格(現(xiàn)階段,既有協(xié)議出讓案例對(duì)是否可出售約定不明,地價(jià)評(píng)估時(shí),一般按照可出售的利用方式評(píng)估),以及可出售物業(yè)的剩余法結(jié)果相比,自持類(lèi)物業(yè)的地價(jià),現(xiàn)階段在自持收益小于出售收益的情況下,理論上應(yīng)當(dāng)?shù)陀谏鲜鰞煞N結(jié)果。因此評(píng)估自持類(lèi)物業(yè)的地價(jià),剩余法結(jié)果應(yīng)該更能夠充分反映自持的影響,其權(quán)重不宜低于50%。

五、關(guān)注重點(diǎn)

協(xié)議出讓項(xiàng)目地價(jià)測(cè)算應(yīng)充分考慮其更新改造成本,包括建筑物建設(shè)成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等。

六、其他

本說(shuō)明自發(fā)布之日起施行,有效期2年。由北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

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